Pravo preče kupovine: Šta sve treba da znate

U svetu nekretnina, pojam “pravo preče kupovine” predstavlja osnovni pravni princip koji ima dubok uticaj na tržište i način na koji se imovina prodaje ili iznajmljuje.

Ovaj princip pruža postojećim zakupcima ili stanarima prvenstvo u odluci o kupovini prostora koji trenutno koriste, kada vlasnik odluči da proda ili izda tu imovinu trećoj strani.

Ovaj članak će istražiti suštinu prava preče kupovine, njegovu pravnu važnost i kako ova odredba štiti ljude od nesigurnosti u vezi sa promenama vlasništva. 

Šta je pravo preče kupovine?

Pravo preče kupovine omogućava jednom vlasniku prednost pri prodaji nepokretnosti u odnosu na druge. To znači da vlasnik prvo mora da ponudi svoju nepokretnost osobi koja ima pravo preče kupovine.

Pravo preče kupovine se može podeliti na:

1. Zakonsko pravo preče kupovine: nastupa kad su ispunjeni zakonom predviđeni uslovi.
2. Voljno pravo preče kupovine: podrazumeva saglasnost dve strane i može biti testamentalno ili ugovorno (ugovorno pravo preče kupovine traje pet godina od potpisivanja ugovora, osim ako nije dogovoreno drugačije).

Ako više suvlasnika želi da kupi deo nekretnine, pravo preče kupovine ima suvlasnik sa najvećim udelom. Ako su udeli jednaki, prodavac bira kome će prodati svoj deo.

Na primer, ako postoji više vlasnika istog stana, kuće, poslovnog prostora ili poljoprivrednog zemljišta, svako ima deo vlasništva u iznosu od jedne trećine. Svi vlasnici zajedno upravljaju tom imovinom.

Za svakodnevne odluke, većina vlasnika mora biti saglasna. Međutim, za važne odluke kao što su prodaja ili stavljanje imovine pod hipoteku, svi vlasnici moraju dati saglasnost.

Ako se saglasnost ne postigne, sud će doneti konačnu odluku o upravljanju imovinom.

Koja je razlika između zajedničke svojine i susvojine?

Ljudi u zajedničkoj svojini, kao što su bračni partneri, porodica ili stanari iste zgrade, ne mogu samostalno da upravljaju svojom imovinom – odluke se donose zajedno.

S druge strane, kod susvojine, svaki vlasnik može slobodno da proda ili pokloni svoj deo imovine, što može dovesti do prava preče kupovine.

Uslovi za prodaju nepokretnosti trećem licu

Da biste prodali svoj deo nepokretnosti trećem licu, ponuda o pravu preče kupovine mora biti poslata svim suvlasnicima u pismenom obliku preporučenom poštom. U toj ponudi moraju biti navedeni opis nepokretnosti, cena i uslovi prodaje.

Ako osoba koja je podnela ponudu ne odgovori ili je odbije u roku od 15 dana, vi imate pravo da svoj deo prodate trećem licu.

Važno je zapamtiti da ovo pravo traje godinu dana. To znači da možete prodati svoj deo pod istim uslovima trećem licu u roku od godinu dana. Ako to ne učinite u tom roku, moraćete ponovo pokrenuti postupak.

Važno je napomenuti da cena prodaje trećem licu ne sme biti povoljnija od ponude koja je data suvlasnicima.

Šta je povreda prava preče kupovine?

Povreda prava preče kupovine dešava se kada suvlasnici ili vlasnici nisu obavešteni o prodaji ili uslovima prodaje nepokretnosti. Ovo uključuje i prodaju nepokretnosti trećem licu po povoljnijim uslovima nego što je bilo ponuđeno.

Zašto je forma ugovora važna?

Zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti u određenoj formi je obavezno. Ako ugovor nije pravilno sastavljen, ali je nepokretnost predata kupcu, to se smatra kršenjem prava preče kupovine.

Kakve su pravne posledice?

Kršenje prava preče kupovine ima ozbiljne posledice. Kupoprodajni ugovor sa trećim licem koji nije imao pravo preče kupovine može biti poništen kao pravna sankcija. Ovo znači da se celokupna transakcija smatra nevažećom.

Kako zaštiti pravo preče kupovine

Imalac prava preče kupovine može zaštiti svoje pravo podnošenjem tužbe odgovarajućem sudu. Tužba zahteva poništenje ugovora i prodaju nepokretnosti imaocu pod istim uslovima.

Obaveza tužioca, odnosno imaoca prava preče kupovine, je da u sudski depozit položi tržišnu vrednost nepokretnosti prilikom podnošenja tužbe.

Ukoliko nema ponude ili ako je nepokretnost prodata trećem licu po povoljnijim uslovima, tužba se može podneti u roku od 30 dana od saznanja za prodaju, ili najkasnije dve godine od zaključenja ugovora o prodaji.

Ako ugovor nije zaključen, a nepokretnost je predata kupcu, rok za tužbu je godinu dana od saznanja za prenos vlasništva, ili dve godine od predaje nepokretnosti kupcu.

Budući da je ovo kompleksno pravno pitanje, bilo da ste suvlasnik koji prodaje deo nepokretnosti ili imalac prava preče kupovine, savetujemo vam da se obratite specijalizovanom advokatu.