Prelistavanje

Prelistavamo zajedno najinteresantnije teme

Saveti

Kapara za stan, šta treba znati

Kupujete stan! Divno! Angažovali ste proverenu agenciju za nekretnine, sa ciljem da uz pomoć njihovih profesionalnih agenata u što kraćem periodu i sa što manje problema dođete do stana koji najviše odgovara vama i vašoj porodici.

stan-enterijer

Bez obzira da li kupujete stan, poslovni prostor ili neku drugu nekretninu usluge agencija za nekretnine će vam veoma dobro doći, kako u postupku traženja željene nekretnine tako i u postupku realizacije, zato je važno da pratite savete, odnosno sugestije vašeg agenta.

Na taj način ćete u najkraćem roku, i uz maksimalnu pouzdanost, od šireg spiska stanova doći do onog jednog, pravog, i tada ćete davanjem kapare osigurati da vam prodavac nekretnine sačuva stan dok ne završite sve pravne i finansijske formalnosti.

Pre nego što agent zakaže termin za kaparu, bitno je da vaš advokat, još jednom proveri originalnu dokumentaciju koju poseduje prodavac. Naime, obaveza je prodavca da priloži najsvežiji vlasnički list – list nepokretnosti, koji se dobija u Katastru kao i uverenje da na stanu nema tereta, koje se isto dobija u Katastru. Pre potpisivanju predugovora poželjno je da ga obe ugovorne strane pažljivo pročitaju i razumeju na pravi način.

Kada je postignuta saglasnost oko sadržine predugovora isti se sa svom pratećom dokumentacijom na osnovu koje je sastavljen i ličnim kartama kupca i prodavca šaljem na e-mail javnom beležniku. Obaveza javnog beležnika odnosno notara je da još jednom proveri predugovor, i što je jako važno da proveri da li za predmetnu nekretninu postoji već overen predugovor ili ugovor od strane istog prodavca, a ukoliko je sve u redu, potvrđuje se termin za overu. Sve ovo je veoma važno da bi se prečila tzv. dupla prodaja. Na overi javni beležnik čita predugovor, koji nakon toga potpisuju kupac i prodavac, a javni beležnik zatim overava (solemnizuje ) predugovor.

A sada nešto o KAPARI, koja predstavlja važan korak pri kupovini ili prodaji nekretnine.

rukovanje kapara

Šta je kapara za stan?

Kapara je određeni novčani iznos koji kupac predaje prodavcu kao sredstvo obezbeđenja u trenutku potpisivanja predugovora. Ona predstavlja neku vrstu garancije za poštovanje dogovora koji su kupac i prodavac sklopili. Kao što je depozit novčana garancija za izdavanje nekretnina, kapara je novčana garancija za realizaciju ugovora o kupoprodaji nekretnine, odnosno kupovinu stana. Kapara je vid zaštite za obe ugovorne strane ( kupca i prodavca) i iz navedenih razloga kapara je obavezan deo svakog predugovora za kupovinu stana, koji se da bi imao pravno dejstvo obavezno overava kod javnog beležnika.

Visina kapare

Kapara se po pravilu daje u visini od 10% od ukupne vrednosti nekretnine, ali može biti ugovorena i u višem odnosno nižem iznosu, u zavisnosti od dogovora između kupca i prodavca. Veoma je bitno da visina kapare bude precizirana u predugovoru i ona po pravilu predstavlja deo ukupne prodajne cene stana ili neke druge nekretnine.

kapara novac

Odustanica

Odustanica je sredstvo obezbeđenja ispunjenja ugovorne obaveze, koja podrazumeva određenu sumu novca, koju daje ugovorna strana (kupac ili prodavac) ukoliko odustane od ugovora. Ukoliko od realizacije ugovora odustane kupac, prodavac zadržava kaparu, a ukoliko prodavac odustane od ispunjenja ugovorene obaveze kupac ima pravo da traži povraćaj duple kapare. Važno je da predugovor definiše, kako iznos kapare, tako i postupak ukoliko jedna od ugovornih strana ne ispuni svoju obavezu.

Depozitna kapara

Depozitna kapara se isplaćuje u situacijama kada se nekretnina koja je predmet kupovine nalazi pod hipotekom. Ova kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine, kao garancija da će kupac doći do željenog stana, odnosno da će prodavac u određenom roku rešiti problem hipoteke ili druge pravne probleme, koji sprečavaju prodaju stana. Depozitna kamata je obično manja od 10% od cene stana, odnosno nekretnine.

Kada se vraća kapara za stan

Kupcu se može vratiti kapara za stan u celokupnom iznosu u slučaju:

  • sporazumnog raskida,
  • ili kad obe ugovorne strane iz određenih razloga nisu u mogućnosti da ispune svoje ugovorene obaveze
  • više sile (nepredviđeni događaj, na koji nisu mogli da utiču ni kupac ni prodavac, a sprečava realizaciju ugovora).

U ovakvim slučajevima ugovor se obično poništava. Najbolje je da predugovor sadrži odredbe vezane za raskid ugovora i vraćanje kapare.

Kapara prilikom kupovine stana na kredit

Ako kupujete stan na kredit, veoma je važno da u predugovoru definišete šta će se desiti sa kaparom u slučaju da vam banka ne odobri kredit. Naime, banka je ta koja na osnovu kreditne sposobnosti potencijalnog kupca daje „zeleno svetlo“, odnosno odobrava kredit, a poznato je da banke mogu promeniti uslove i onda nastaje problem. Zato je važno da predugovor o prodaji nepokretnosti sadrži odredbe da li se u slučaju da banka ne odobri kredit kupcu, kapara vraća kupcu u celokupnom iznosu ili određeni deo, a predugovor raskida o trošku kupca. Ili druga varijanta da u slučaju da banka ne odobri kredit, prodavac zadržava kaparu. Ovo je još jedan od razloga i situacija zbog kojeg je overa predugovora kod javnog beležnika obavezna, da bi se vraćanje kamate izvršilo prema odredbama iz predugovora.

Život je nepredvidljiv, a ljudi ponekad ne shvataju realnost i žele i više nego što mogu. Zato je najbolje da proces  kupovine stana prepustite profesionalcima, koji imaju bogato iskustvo i sigurno će opravdati vaše poverenje.

Imajte na umu da će predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine biti validni, samo u slučaju da su overeni od strane suda opštine u kojoj se nekretnina prodaje. Sud ove dokumente overava i unosi u registar.

Autor: Ljiljana S.K.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *